El Avalúo dentro del Proceso Crediticio

La realización de una tasación (determinar el valor de un bien), siempre genera algunas complicaciones, tanto para su elaboración como para el momento de presentar el informe, ya que las partes interesadas tienen ópticas diametralmente opuestas, veamos, el avalúo es una opinión inteligente sobre el valor de algo (un bien), lógicamente esa opinión debe estar sustentada científicamente mediante metodologías universalmente aceptadas, a ello debemos agregar las exigencias típicas del cliente o consumidor del avalúo, la institución financiera o banco, los cuales exigen detalles de la situación legal del inmueble, situación de ocupación, posibles deterioros y/o vicios ocultos, estado de mantenimiento y conservación, afectaciones por ordenanzas municipales, expropiaciones por causa de utilidad pública, riesgos o situaciones de otra índole, etc.

Por otro lado, tenemos las diferentes metodologías a utilizar como lo son: Mercado, Costo y Renta, de estos tres es obligatorio el uso de la Metodología del Mercado ya que ella nos ofrece una visión inmediata del comportamiento de los valores de los bienes similares a través del tiempo y en definitiva la que nos indica cual es la posibilidad de realización del bien inmueble en caso de ejecución de hipoteca por parte del banco; ésta metodología esta en un proceso continuo de mejora y hoy en día se apoya cada vez más en la estadística, aplicando modelos econométricos y no en factores de corrección (a veces empíricos) como se realizaba hasta hace poco tiempo. Ahora bien, en este punto es donde comienza el asunto, el valor que se determina en el avalúo puede oscilar dentro de una gama posible de valores y ello es lógico, el valor no es puntual sino que navega dentro de una banda de flotación, y de esta banda es que surge las diferentes ópticas, para el solicitante del crédito, el valor del inmueble lo considera en el punto superior de la banda, (a veces no lo considera lógico, pero lo requiere para lograr una mayor relación crediticia), para la institución financiera el valor debería estar en la parte inferior ya que es un valor de garantía lo que se esta pidiendo y no cual puede ser el mejor precio de colocación en el mercado, (eso sería anticipar una utilidad aún no realizada), y en definitiva es el mercado inmobiliario el que marca la pauta, nosotros los tasadores no inventamos el valor, lo descubrimos al investigar todas las fuentes de información que presente el mercado (oficinas de registro, ofertas, periódicos, revistas, Internet, corredores u oficinas inmobiliarias, constructoras, Cámaras, etc), y todo ello debidamente ajustado al bien estudiado, para lo cual debemos tener un claro conocimiento tanto del entorno del bien (si la zona esta en crecimiento o declive, estados de los servicios, vialidad, seguridad, apetencia del sector, etc.), así como del bien mismo (área, acabados, conservación, nivel de depreciación, ubicación, etc), todo este estudio, análisis y conclusiones se deben presentar en un informe escrito y avalado por una persona autorizada, un tasador, en Venezuela SOITAVE es el único gremio miembro de la UPAV, Unión Panamericana de Valuación y la que cuenta con el mayor numero de asociados y presencia a nivel nacional e internacional.

El referido informe debe presentar toda la información de manera precisa, clara y entendible todas los premisas, hipótesis y cálculos deben ser presentados y explicados de tal manera que cualquier persona pueda revisar nuestro trabajo y opinión sobre algo que a veces es demasiado subjetivo, “El valor”, y es allí donde descansa la seguridad y salud financiera de un banco, ya que si su cartera crediticia esta sobrevalorada, esa institución pudiese ser un gigante con los pies de barro, y es tarea de nosotros los tasadores de asumir esa gran responsabilidad de garantizar a la institución financiera así como a los ahorristas la seguridad de las inversiones.

Experto Tasador
Presidente de TASAR, C.A.
Director Franquicia RE/MAX
Director de la Cámara de la Construcción del Edo. Carabobo
Ex Directivo de SOITAVE
Ex Directivo de CAMARA INMOBILIARIA DE CARABOBO